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競売の難しさにどう立ち向かうか

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競売の難しさにどう立ち向かうか

落札できなかったくせに保証金が入金されると得した気分になってしまう。。。


物件検索手段の一つとして競売物件をチェックしている人も多いのではないでしょうか。

昔と違ってわざわざ裁判所に出向かなくてもネットで全部の物件を見ることができ、競売の流れや手順などのノウハウ関係もいろんなサイトで公開されるようになった今は参入障壁が低くなりましたよね。

僕も自分のエリア物件は漏れなくチェックしています。

ここ1年で入札まで行ったのは4物件。

内訳は戸建3件とアパート1棟です。

しかし、未だ一つも落札できていません。


なぜ落札できないのか考えてみました。

最初はエリア内で相場より最低落札価格の安い物件が出たら、基準額をマックスくらいでとにかく安く買いたい気持ちが先行していました。

結果はもちろん買えません。

買えないどころか落札価格と乖離し過ぎていてガックリすらしませんでした。

初めての競売は確か330万円くらいが最低落札価格に対して360万円くらいで入札して「こんなに奮発していいのか俺!?でもこれだけ乗っければ買える可能性高いだろ!」とか思ってハラハラしていました。

いざ開札されてみると落札価格は500万円超えてましたからね。

それ以降も結局同じような価格で入れてしまい、とんでもない価格でかっさらわれていく感じでした。

よく考えたらクローズな物件とかじゃない上にエリアを知り尽くしている業者も入っているので、そこまで突拍子もないおいしさがあるわけないんですけどね。

そう考えるようになって、今回はかなりガチな価格を入れたのですが、結局ダメでした。

高額入札の心理的障壁

「ガチな価格」と書きましたが、高く買ったら意味がないので、やっぱりいつも買う価格よりはかなり安めに入れてしまっているようです。

市場物件は高く提示されている額を安くなるよう交渉するのではなく、安いところから始まってどこまで高くできるかを参入者全員で一斉に提示する勝負です。

それに対して競売は相場はわかっていても普段指値するであろう額まで札を入れるのは心理的に非常に難しいですよね。だって、可能性があるんだもん!笑。

基準価格というものがあるばかりに、200万円の物件を300万円で指値している感覚になってしまいます。

また調査員の報告書があるものの、物件内を自分でチェックすることができないということもあります。

実際には調査員は第三者だし、悪い部分はしっかりと書かれているのですが、落札経験のない少佐はそれがどの程度のことを言っているのか完全に信用できていないのかもしれません。

予想外の費用がかかるかもしれないからこれだけ引こう。この部分怪しいから最悪全部交換になったらこれだけかかるから引こう。といった具合に自分の中で勝手にどんどん安くしてしまいます。

競売で安く買えるは誤り?

今ではわざわざ管轄の裁判所へ出向かなくても、ネットで誰でも競売の情報を見ることができます。

そして、わざわざ物件を見に行かなくても(というか見れない)調査員が物件の状況を確認して写真付きで説明された報告書もネットで見ることができます。

そう考えると一般市場物件よりも情報入手が簡単です。

一般市場物件ではネットだけで考えると、建美家には載っているが楽待にはないだとか、不動産屋のホームページには載っているけどポータルサイトには載っていないだとか、ネットには公開されていても全員が同じ情報を得るのは難しいです。

しかし、「競売での情報収集」だけ考えると、競売のページで全国すべての情報を一発で見ることができます。

そう考えると、競売はポータルサイトよりも遥かに公開されています。

みんなが見ています。逆に買おうとする人は多く、もはや未公開物件のようなニッチな情報ではありません。

ニッチな情報ではないなら基本的には普通の物件がそんな安く買えるわけないですよね。

競売で物件を入手するには、では競売はあきらめた方がいいのでしょうか。

僕は今のところあきらめモードです笑。

でも「今は」という話であって、実際安く買われて大きな利益を生み出している方の話もたくさん聞いているので、今後も続けて模索はしていこうと思っています。

そこで今後の策を考えてみました。

普通の物件であれば変に安く買おうとしないで、もし市場物件でポータルサイトに出ていたら満額で買う額をそのまま入れる。これは特に対策じゃないですし買える可能性は低いですが続けていこうと思います。

内見できないリスク分は引くが、最悪の場合があっても死なない程度引くだけで過剰に引かない。

競売物件は借金払えなくなった人が多いので、借金払えなくなるような生活スタイルの方がほとんです。

大体内部玉砕してます笑。

あと最近思うのが競売特有の相場があるんじゃないかと思うようになってきています。

基本的に札を入れた物件以外はいくらで落札されたのか見たことがありません。

なんでこれにそんな高い額で入札したの?と逆に思ってしまうくらいの驚きがあることも多いので、自分の入札しなかった物件がいくらで落札されたのか毎回見た方が良いのかもしれません。

競売で一番利益をだそうと思ったら誰も見向きもしないような物件を入札可能額の最低額で買って再生することだと思います。

やっぱり行きつく先は同じなのかもしれません。問題解決能力ですね。

問題物件を解決できれば大きな利益がとれるというものです。

実際に競売で大きな利益を出されている大家さんの話を聞いていると、すでにうまく回っているから「これはオイシイ物件だな」と思ってしまいますが、もし、自分が物件情報で再生前で手つかずのこの物件を見ていて入札できたか?と考えると多分無理な物件ばかりです。

特徴として、そもそも規模が大きい場合が多いですね。

戸建てと違って何十室もある玉砕RCとか。戸建てなら仮に失敗してもたかが知れていますが、大きい物件はもし失敗したら飛ぶ可能性があります。

そこで入札できるかどうか。

入札した上で落札結果をみて、「自分の基準ではこんな額出せないよー、こんな価格で買ってどうするの?」と上から目線になっちゃってる人は相場をわかってない人かなと思います。競売の相場を知るべきで自分の基準とかけ離れ過ぎているなら入札すべきじゃない。

地味に面倒で時間の無駄になってしまうからです。

未だ落札できたことありませんが、今後も研究を続けつつ実践して結果を出してみたいと思います。
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